タワーマンションとは?特徴と税制改正まとめ!

タワーマンションとは?特徴と税制改正まとめ!

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2018.10.17

目次

駅前など都心の一角にそびえ立つタワーマンションは、普通のマンションとは異なる点が多くあります。

タワーマンション節税(タワマン節税)で流行ったように、もしかしたら投資向けのようなイメージもあるかもしれませんね。

タワーマンションの特徴から、改正された税制などを紹介します。

タワーマンションとは

実は法律上では、タワーマンションという言葉はありません。

超高層建築物は建築基準法上、高さ60m超と定義されているので、これをタワーマンションと呼ぶことが一般的です。高さ60mは階数にすると、20階建てくらいになります。

タワーマンションの特徴

タワーマンションはそれ自体が地域のランドマークで、目立つ建物ですよね。

見た目はもとより、立地や窓からの景色、共用部のジムやライブラリー、パーティールームなど特別な価値を持つマンションがタワーマンションです。

タワーマンションの特徴として、挙げられるものは次のようなものです。

眺望が良い

北向き・南向きという向きよりも、窓からの景色によって価格が違うことがあるくらいタワーマンションでは、景色が重要視されます。また、上層階であれば、北向きでも明るく風通しも良いのです。

階数が上がるほど虫が窓から入ることも少なくなるので、夏場に蚊に刺されることもなくなります。

セキュリティが充実している

24時間有人管理があったり、玄関が内廊下に面しており安心できることなど、セキュリティの高さも評価が高いです。

共用施設が充実している

吹き抜けのエントランスホールをはじめ、住人専用のジムにパーティールームのように共用施設が充実していることが魅力になります。

タワーマンションのように住戸の数が多いからこそ、共用部の施設が豪華に作れます。

低層階と高層階の価格差が大きくなる

マンションの価格は階数が上がるほど高くなりますが、20階建てや40階建てにもなると、その差も大きいものになります。

さらに、最上階のように特別なフロアは間取りも大きく設計して、億ションになるのです。

一方で、高層階の豪華さが際立ってセールスされながらも、低層階は一般的なファミリー層が買えるような価格設定がされていることもあり、すべての部屋の価格が高いわけではありません。

地震では高層階になるほど揺れが大きくなる

低層の建物に比べて、超高層の建物は軽くしなやかに作り、地震の揺れを建物に適度に伝える構造です。高層階になるほど、地震の揺れは長く感じることになります。

タワーマンションといえば、構造はSRC造(鉄骨鉄筋コンクリート造)がかつては主流でしたが、最近では技術の進歩によりRC造(鉄筋コンクリート造)のタワーマンションも出てきています。RC造とSRC造では、鉄骨が入る分SRC造の方が、建築コストが高くなるので、RC造のタワーマンションが今後は主流になるでしょう。

マンションの固定資産税とは

マンションにおける固定資産税はマンションに対しての持分の大きさによって変わります。

 持分とは簡単にいうと、部屋の広さ です。

管理費や修繕積立金など、ランニングコストも持分(部屋の広さ)によって異なります。
つまり、部屋が広ければ広いほどランニングコストが掛かるし、固定資産税も高くなるのです。

また、部屋の間取りが同じであれば、固定資産税やランニングコストも同じになります。

固定資産税は建物と土地にそれぞれ課税されます。
土地の固定資産税は土地全体の固定資産税を持分に応じて分け合うのです。

マンションは、一部のルーフバルコニーや、最上階に特殊な間取りがある場合を除いて、1階から最上階まで同じ間取りを縦に作っていきます。

固定資産税には今まで、階数による変動はつけていませんでした。
間取りは同じだけど、階数が違うだけなら固定資産税は同じだったのです。

マンションは販売価格は階数が上がるにつれ、高くなるものが一般的です。

低層や中層のマンションであれば、1階と最上階の差は数十万円~500万円程度です。

しかし、タワーマンションでは、20階建以上になるのに加えて、高層階だけは内装も特別仕様になり、部屋の広さも大きくしたりするので、最高額は億にもなり、最低価格と最高価格との差が2倍を超えることも普通です。

固定資産税と違い階数が売買価格も上がれば上がるので、タワーマンションの低い階数を買うよりも、高い階数を買えば、固定資産税は安いが売買価格は高いという現象が起きます。

タワーマンションの固定資産税の改正

階数によって売買価格が全然違うのに、固定資産税は変わらない。
こういったアンバランスを解消するために、居住用超高層建築物に係る課税の見直しがされました。

これは、平成30年度から課税されるタワーマンション(平成29年4月1日以前に売買契約を締結した住戸を除く)に対して、固定資産税を階数に応じて補正率を掛けることで調整するものです。

さらに、住戸内の設備や天井の高さでも差を設ける仕組みになりました。

タワーマンションでは上層階はプレミア住戸で、設備もグレードが良いものになっているので、上層階は特に増税になりました。

改正によってタワーマンション1棟の固定資産税は変わりませんが、 1階を100として1階上がる毎に10/39(約0.25%)の補正率を加えたものを固定資産税とします。 

この改正により、低い階の固定資産税は割安に、高い階の固定資産税は割高になったのです。
真ん中の階を基準にそれより上の階は増税、下の階は減税のイメージです。

相続税の計算方法

相続税は故人の持っていた資産から基礎控除を引き、残った資産などに税率を掛けます。

基礎控除

3,000万円+600万円×法定相続人の数。

法定相続人が3人であれば、4,800万円が基礎控除となり資産がこれに収まれば課税されませんが、超えた分については課税されるのです。

相続税の節税には、いかに資産を少なく算出するかということなのです。

ここで注意したいのが、預貯金のような現金はずばりその金額が資産として計算されますが、不動産の場合、建物は固定資産税評価額、土地は路線価もしくは固定資産税評価額を基に計算します。

固定資産税評価額は、購入価格よりも低くなります。

売買価格が3,000万円でも、固定資産税評価額が1,000万円なら、相続税の計算に用いる金額は固定資産税評価額の1,000万円を使うのです。

ここで2,000万円の差が生まれますね。差額2,000万円が節税できた金額です。

一般的なマンションに比べて、タワーマンションでは、高層階になるほど、売買価格と固定資産税の差額が大きくなります。

億ションの部屋を購入しても、固定資産税評価額が低く抑えられたら、より節税できる額が大きくなるので、タワーマンション節税が流行ったわけです。

さらに普通のマンションに比べて節税に向いているというのは、タワーマンションでは土地の面積に対して、住戸の数が数百戸になることから、土地分の固定資産税負担があまり大きくないからです。

相続時に現金が不動産になっていれば、節税になるので、相続が終わったら売却をして現金化をします。

購入価格よりも多少は売却額の方が安くはなってしまうかもしれませんが、固定資産税評価額が安ければ、それ以上に節税ができるのです。

こういった仕組みを用いて、あらかじめタワーマンションを購入して、相続が終わってすぐに売却をするような明らかな相続税逃れが起きたため、問題になりました。

タワーマンションのデメリット

タワーマンションの最大のデメリットはさまざまなコストが高くなることです。

タワーマンションでは、玄関側の共用廊下は内廊下と呼ばれる屋内になります。

共用廊下が外にあるマンションは日中の電気代や空調代もかかりませんが、屋内ともなれば昼間も電気が必要ですし、空調代もかかります。

また修繕積立金は、共用部の施設がある分高くなりがちで、高層の建物は大規模修繕を行う際も工事費用が高くなります。

エレベーターは25年もするとリニューアル工事をしなければならず、1機だけで数千万になります。戸数の多いタワーマンションでは複数のエレベーターがありますので、コストが嵩むのです。

他にも盲点として、バルコニーに洗濯物が干せない(バルコニーが狭い)ことがあります。
階数が高くなるほど、風が強く洗濯物が干せなかったり、元々バルコニーが広くない設計であることも珍しくありません。

光や風が届くのはタワーマンションのメリットですが、街の音に関しては高層階になれば静かになる、とは一概には言えません。

地上にいるときに比べて、高い場所は街全体の音や遠いところの音まで聞こえるようになるからです。

まとめ

普通のマンションとは違うことが多いタワーマンション。
景色が堪能できる一方、住まい方に制限もありますね。

タワーマンションは1棟の戸数が多いので、建つだけで地域にたくさんの人が増えます。周辺の影響力が大きいのです。

マンションの価格は上昇しているので、今後もランドマークのタワーマンションはますます注目されていくでしょう。

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