レインズとは?一般の人でも見られる?不動産の価格を調べる方法!

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2018.11.28

目次

「レインズ」を聞いたことはありますか?

簡単にいうと、不動産業者専用の物件情報の検索サイトです。
不動産業者はレインズを使って物件を探して、お客様へ紹介します。
売り出し中であったり、貸し出し中の物件の場所・価格・写真・間取りが見られるものです。

一般の人には馴染みのないレインズについて説明します。

レインズとは?

レインズとは、国土交通大臣指定の公益法人である不動産流通機構が運営する不動産業者向けのコンピュータ・ネットワーク・システムのことです。

指定流通機構は全国にエリアごとに、東日本不動産流通機構・中部圏不動産流通機構・近畿圏不動産流通機構・西日本不動産流通機構の4つに分かれています。

レインズを使うことで、不動産業者は売出し中であったり、賃貸の借主を探している物件を探せるのです。
また、レインズで不動産の過去の成約価格(売買・賃貸)を調べることも可能です。

不動産業者にとって必須のツール

賃貸マンションを探しに行けば、業者はレインズで空き部屋を探しますし、自宅の売却をお願いすれば、ほとんどの場合はレインズに登録されることになります。

不動産業者が出す査定でもレインズの情報を基にしており、直近で近隣の類似した物件の成約価格から査定額を出しています。

どの不動産業者もレインズを使っていますから、査定額もおおよそ近いものになるという訳です。

さて、こんなに便利なシステムですが、不動産業者専門のために一般の人は目にすることはできません。

例えば、どこどこの不動産が売りに出ているというのはもちろん個人情報ですし、所在地さえ分かれば、登記記録で所有者も調べられます。(登記記録は誰でも法務局で取得して良いものです)

我々が普段目にしているのは、不動産業者が不動産ポータルサイトやチラシに広告で出した物件、つまりレインズに掲載されているほんの一部というわけです。

不動産業者が売却活動をする仕組み

不動産業者にとっては、自社に来た購入希望者に自社で媒介契約を結んでいる売却希望者の物件でマッチングができれば、一番良いですが現実には簡単にマッチングできません。

また、不動産業者は大手ももちろんありますが、個人でやっているような町の不動産屋もあり、集客力があるところばかりではありません。

情報収集力が乏しい小さな不動産業者でも営業できるのもレインズのおかげ。
不動産業者間のネットワークで共通の物件情報を持つことで、情報をやりとりしているのです。

レインズと媒介契約

媒介契約とは不動産の仲介をお願いする契約のことで、売主であれば買主を探してもらう契約のことです。

媒介契約には一般媒介契約と専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。

中でも専任媒介契約と専属専任媒介契約は、「不動産業者は1社しか頼みませんから、活動に力を入れてください」という契約です。

このため専任媒介契約や、専属専任媒介契約を結ぶと指定流通機構への登録が義務付けられており、不動産業者はレインズ(指定流通機構のネットワークシステム)へ物件を登録します。

不動産業者は媒介契約に基づいて、買主や借主を探すために、物件をレインズに登録します。
すると、顧客を紹介したいという別の不動産業者がその情報を見ることができて、場合によっては売主・貸主側の不動産業者に連絡があるという流れです。

ここで上手く条件があえば、商談が成立、売買契約や賃貸借契約になるというわけです。

専属専任は自己発見取引が禁止といって、自分で買主を探すこともできません。
必ず専属専任媒介契約を結んだ不動産業者から買主を探してもらいます。
制限は多いですが、1週間に1回以上の状況報告やレインズの登録も媒介契約締結後の5日以内に速やかに行わなければなりません。

一般媒介契約→専任媒介契約→専属専任媒介契約の順に売却活動のフォローが手厚くなるイメージです。

一般媒介契約という何社も不動産業者と媒介契約を結んでもいい方法もありますが、何社も媒介契約を結ばれたら、良い条件で先に買主を見つけて売買契約ができた不動産業者しか仲介手数料がもらえません。(不動産取引は成功報酬制で、仲介手数料以外には費用がかからないことがほとんどです)

ちなみに一般媒介契約ではレインズの登録は任意で、状況報告も要求があれば応える必要がありますが、法令上の制限はありません。
売却活動についてフォローは薄くなる可能性があります。
良い条件の買主を選べるなら、売主にはメリットがあってその方がいいと感じるかもしれませんが、引く手あまたな不動産はほんの一握り。
実際には、不動産業者に頑張ってもらうしかありません。

不動産業者にとっては、一般媒介契約では他に取られてしまうリスクがあり、確実に売り上げになる保障がありませんから嫌がります。

一般人にはレインズのようなサイトがない?

今まで説明したレインズは不動産業者だけが使っているシステムです。

実は一般の人でも見られるレインズがあり、それは「レインズ マーケット インフォメーション(不動産取引情報提供サイト)」といいます。
このサイトでは、全国4つの指定流通機構での実際の売買物件の成約価格等が検索できます。
しかし、不動産業者が使っているレインズとはそもそも違うものなので、このサイトでできるの下記の情報を検索することです。

・掲載は売買物件情報のみ
・実際に成約した物件の中の一部
・場所が特定できるような所在地はなし

このエリアでは、築年数、広さ、間取りがこれくらいで、いつ頃これくらいで売買されたという情報を検索できます。
マンション名はおろか地番も個人情報になるため、ざっくりとしたエリア相場を見るようなサイトです。
そして過去の売買が対象で、今現在売りに出ている物件を検索するためのサイトではありません。
レインズ マーケット インフォメーションを使うと、売主の立場であれば、レインズのように近隣で売り出されている物件の検索はできませんが、だいたいの相場観は検索で調べられるでしょう。

しかしながら、不動産は唯一無二で同じものはありません。
土地であれば、整形な土地と不整形な土地では価格が違いますし、日当たりはどうなのか、どのように接道しているかによっても変わります。
マンションでも、同じマンション内でも日当たりや、ペットの飼育の有無など部屋の状態には差があり、いくらで売れるという価格を導き出すのは素人には難しいものです。

エリアを絞って検索することができるので、レインズ マーケット インフォメーションでも一見便利なようですが、本当のところの自分の不動産の価格は分かりません。

そこで、リアルな物件の売り出し価格が知りたいときは、 不動産の一括査定サービス の利用がオススメです。

自宅に居ながら不動産の査定ができる方法

一括査定サービスは、複数の不動産業者へ一度に査定をお願いできるシステムで、本格的な売却活動の前に比較検討するにはぴったりです。

サイトによっては、強引な営業はNGを謳ったところもあり、無理やり媒介契約を結ばされるのでは?という心配もいりません。
さらに精度の高い本格的な査定では、現地の確認が必須ですが一括査定の段階では、不動産の場所など簡単な情報を提供するだけでよいのです。
訪問査定が必須条件ではないので、気軽に頼めますよね。

以上のように、一般の人にはレインズそのものを利用することができないので、レインズ マーケット インフォメーションでおおよその相場観を調べることもできますが、家を売る場合は便利な一括査定サービスを利用すると、複数社から査定価格がでてくるのでオススメです。

【著者プロフィール】soraki

宅地建物取引士を取得し、ディベロッパーのマンション営業として企画、集客、顧客の住宅ローンの審査まで幅広く携わる。新築分譲マンションのモデルルームでの接客をしながら、審査の通りにくい顧客にも対応し、住宅ローンを提案。その後、マンション管理会社に転職し、フロント営業となる。修繕の提案や長期修繕計画の作成など、管理業務主任者として分譲マンションの管理組合運営に関わる。

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