良いマンションの見分け方!失敗しない選び方とは?

良いマンションの見分け方!失敗しない選び方とは?

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2018.11.02

新築と違い同じ建物内であっても状態はさまざまで、同じマンションは二つとありません。
購入後は基本的にアフターサービスもないため、中古マンションは確認しておくべき点がいくつもあります。

中古マンションのココを見るべき

不動産業者によって、都合の悪い情報は聞かないと教えてくれないケースもあります。
中古マンションの購入を検討した時に見ておくべきポイントを説明します。

【生活・衛生面でチェックすべき6つのポイント】

掲示物を確認してみよう

エントランス内の集合郵便受け近くには、掲示板がどこでもあります。
掲示物でそのマンションの抱えているトラブルを知ることができます。
注意文は上下階の騒音やいたずら、ごみ出しのマナーに関するものが多く、騒音やいたずらについては、子供が多いマンションにある傾向です。

ごみ出しについては、マナーをごみ置き場でも確認できますが、1人1人の問題のため、解決することがほとんどできないまま、問題を抱えることが多いです。

最近では、共用部分での喫煙が問題になることがあります。
バルコニーで一服していた人の煙によって、給気口から臭いが入ってくる、洗濯物にニオイがうつるといった、住民の声を注意文として掲示するケースです。 「喫煙は室内で窓を開けずにする」という配慮を求められる時代になっています。共用部での喫煙は管理規約で禁止をしている場合と、禁止とは謳っていないが煙が入らないようにしてほしいと住民から声が上がること、中には隣接住戸に喫煙者がいないかどうかを気にする人もいます。
喫煙者はそのマンションでどの程度、喫煙の苦情が上がっているか知っておくと安心です。

清掃が行き届いてない

清掃員の問題もありますが、管理組合が管理費用の削減をするために清掃の回数を減らしている場合もあります。 共用部の清掃が行き届いているマンションは住民同士の意識も高く、管理がしっかりしています。

植栽の手入れ

植木の手入れや雑草、落ち葉は管理の差がでるポイントです。
植栽や雑草が伸び放題であったり、落ち葉がたくさん落ちていると鳥や虫の巣を作られたり見た目もよろしくないため、プラスになることは何もないでしょう。

共用廊下に私物がある

築年数が古いマンションでは、廊下の幅が広くないこともあります。
共用廊下は占有できる場所ではなく、共用のスペースのため原則は私物を置くことができません。
築年数が古くとも共用廊下に私物が置かれておらず、管理がしっかりしているマンションもあります。
一方で特定の住戸の前だけに私物が大量にある場合は、マンション内で問題視されている可能性があります。

自転車置き場

自転車置き場は住戸の数に対して100%程度だとスペースが足りなくなりがちです。
駐輪スペースが明らかに少なかったり、ホコリだらけでパンクしているような自転車がある、駐輪スペースから自転車が溢れているような場合は要注意です。
駐輪場の整頓は、住民のストレスにもなりやすく、マンションの問題でもよく上がるものです。

駐車場に停まっている車

マンションによって住民の年代や子供の数など傾向があるように、駐車場にある車によっても、どのような住民が多いか情報を得ることができます。
駐車場はファミリー型の車が多い、高級車が多いなどマンションによって色が出る所です。

【建物・金銭面でチェックすべき6つのポイント】

修繕の状況

築年数10年〜15年または、築25年〜30年には、大規模修繕工事を行うことが多く、修繕積立金が不足していると、修繕積立金改定や一時金徴収の話が出ます。

特に築20年後半は大規模修繕工事以外にも設備の寿命を迎えるものが多く、資金が不足しやすいです。
購入する際には、不動産会社からマンションで工事を行った履歴を確認することができるので、大規模修繕工事が終わったばかりなのか、設備の改修工事はしたばかりなのか、まだなのか見ておくと良いでしょう。
給排水設備は寿命があるので、老朽化すると、最悪の場合は室内へ配管から漏れた水が浸入してしまいます。

築30年近いマンションでは、配管の交換工事がまだでも、近い将来工事を行うことになるでしょう。 配管の交換は費用も数百万円かかり、大規模修繕工事以外にも大掛かりな工事になるので覚えておきましょう。
さらに、中古マンションで最上階の住戸または、角部屋を検討しているときに気をつけたいことがあります。
それは、雨漏れが起こっていないか。

最上階で雨漏れが起こる場合の原因は屋上防水の劣化、角部屋は外壁と面している面が多いためタイルの目地が劣化することによる雨水の侵入が見られることがあります。
どちらも適切な時期に修繕して防ぐものですが、一度発生してしまうと雨水の侵入経路を特定することが難しいため、原因箇所だけ直すというのも簡単ではなく、解決に時間がかかることがあります。
また、一棟のマンションで複数の住戸が同時に雨漏れを起こすこともありますので、注意が必要です。

外壁にヒビがある

築年数相応のヒビはコンクリートに発生するため、ヒビがあるからといって建物の耐震性には影響ありません。
しかし、ヒビから雨水が侵入してきて躯体の中の鉄筋に触れることで、錆が発生したり表面のコンクリートが剥がれたりしてしまうことがあります。 全体的なヒビは大規模修繕工事の時に直します。

管理費の滞納問題

管理費や修繕積立金は毎月、全戸の所有者から徴収するものですが、滞納者が発生していることがあります。
金額が数十万円や100万円など、重大な問題に膨らんだときは、管理組合で滞納者向けに訴訟を起こすこともあります。
滞納者が複数いて常習化しているマンションは、注意が必要です。

機械式駐車場やエレベーターが複数ある

機械式駐車場やエレベーターは維持費がかかる代表格です。
駐車場料金は管理組合のお金になりますので、機械式駐車場の空きが多いことはもちろんデメリットです。
維持していくにも、数年毎の部品交換は必須ですし、数百万円が一度に飛んでいきます。
機械式駐車場の修繕費を建物の修繕費とは別に計画を立てられるのが理想ですが、実際にはそこまで計画できているマンションは多くありません。

総戸数にもよりますがエレベーターは、総戸数50戸程度なら1基で十分です。
エレベーターにも耐用年数や、部品の供給に終わりがあるためリニューアル工事が必要になってきます。
リニューアル工事はエレベーター1基で1,000万円ほどかかり、基本的には既存の設備を一部再利用する関係で、既存のエレベーターと同一の会社でなければならないため、価格競争ができる余地がありません。

エアコンの設置

築30年くらいの古いマンションでは現在と設計が異なり、エアコンを設置することを想定していない部屋もあります。
室外機置き場になる共用廊下が狭かったり、エアコンスリーブ(穴)がない部屋もあります。
よく家電量販店で売られている通常タイプのエアコンを取り付ける場合、室内機と室外機をつなぐ配管類を通すためのエアコンスリーブが必要になります。

マンションの躯体に穴を開けることは(コア抜きと言います)、共用部にかかる工事のため管理組合の許可が必要です。
しかしながら、新築のマンションでもコア抜きで問題になったことがあるように、鉄筋の位置を確認しないと、コンクリートの中の鉄筋を切ってしまうリスクがあります。
コア抜きの作業自体は難しくありませんが、コンクリートに穴を開けるのは嫌がられることが多いため、管理組合でコア抜きは認められないことが多いです。
躯体に穴を作れないときは置き型のエアコンや、窓にエアコンスリーブの代わりになるパネルをつける施工となる可能性があります。

広告にずっと掲載されている

広告に長く掲載されているマンションには理由があります。
売主の価格の要望が強く値下げに応じない、室内の状況が良くないなど理由は様々ですが、問題の少ないマンションは時間をかけずとも売れるため、広告でずっと掲載されている場合は、売れなかった理由についてもそれが許容できるものなのか確認すると良いでしょう。

しかしメリットもあり、広告掲載期間が長いほど価格は下がりやすくなるため、 価格交渉のチャンス があります。

まとめ~中古マンションだから慎重に~

問題の多いマンションには引っ越したくないと誰しもが思うことです。
住んでみないと分からないことは勿論ありますが、前述した内容は内見時や近くを通った時に、簡単に気付けるポイントもたくさんあります。
新築マンションと異なり管理が行き届いているか事前に確認することが、良い中古マンションを見分けるポイントであり、購入してから後悔しないための秘訣です。

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